Juicios
Arbitrariedad Horizontal
Alfredo Vanegas Montoya
Ante los constantes abusos de administradores de conjuntos residenciales, condominios y todo tipo de predio sometido al régimen de propiedad horizontal recomendamos a propietarios y víctimas que acudan a las autoridades policivas, administrativas y judiciales en busca de protección de sus derechos.
Inicialmente se debe lograr la intervención de la Inspección de Policía o también solicitar el apoyo y la orientación del Personero Municipal. La compañía de un abogado es recomendable.
Las arbitrariedades más comunes son:
1.- Ejercer atribuciones que desbordan la posición dominante del administrador con abuso de la autoridad conferida por los propietarios.
2.- Reiteradas cuotas extraordinarias;
3.- Dictar reglamento para impedir la libre deliberación del Consejo de Administración;
4.- Reforma de los estatutos coartando los derechos de los propietarios en beneficio de los administradores;
5.- Permitir o tolerar a algunos “privilegiados” la ocupación de zonas comunes y parqueaderos de visitantes.
La Ley 675 de 2001, en lo atinente a la responsabilidad del administrador, en el inciso 2° del artículo 50 dispone:
“Los administradores responderán por los perjuicios que por dolo, culpa leve o grave, ocasionen a la persona jurídica, a los propietarios o a terceros. Se presumirá la culpa leve del administrador en los casos de incumplimiento o extralimitación de sus funciones, violación de la ley o del reglamento de propiedad horizontal”.
Mediante esta norma se logra determinar que existe responsabilidad del administrador por su actuar y sobre quienes puede recaer”.
“Responsabilidad Civil
En cuanto a lo que respecta a la responsabilidad civil, cabe tomar como referente uno de los conceptos traídos por la doctrina como lo es que:
“La responsabilidad civil engloba todos los comportamientos ilícitos que por generar daño a terceros hace recaer en cabeza de quien lo causó, la obligación de indemnizar. Podemos decir entonces que la responsabilidad civil es la consecuencia jurídica en virtud de la cual, quien se ha comportado en forma ilícita debe indemnizar los daños, producidos a terceros. Como se ha dicho, ese comportamiento ilícito consiste en el incumplimiento de las obligaciones derivadas de un contrato, el incumplimiento de las obligaciones legales o cuasicontractuales, el delito el cuasidelito, o la violación al deber general de prudencia”4.
Teniendo en cuenta lo mencionado, este tipo de responsabilidad se encuentra dividida en aquella que emerge del incumplimiento o cumplimiento deficiente de las obligaciones contractuales, la llamada responsabilidad civil contractual que se trata a partir del artículo 1602 Código Civil, y aquella que emerge de los delitos o las culpas, la denominada responsabilidad civil extracontractual traída por el artículo 2341 y siguientes del Código Civil”.
“Es dable afirmar que como la responsabilidad civil contractual emerge a partir del incumplimiento total, parcial, tardío o defectuoso de las obligaciones derivadas de un contrato, es perfectamente viable e indiscutible que a los administradores de una propiedad horizontal se les pueda endilgar este tipo de responsabilidad con la finalidad de que repare los perjuicios ocasionados con su proceder”.
Mecanismos para el resarcimiento de perjuicios
La acción indemnizatoria que debe iniciarse contra el administrador en virtud de su responsabilidad contractual o extracontractual, es a través de un proceso verbal, en virtud de que se utiliza para “todo asunto contencioso que no esté sometido a un trámite especial”, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 368 y siguientes del Código General del Proceso.
Aunado a lo mencionado, cabe señalar que para dar trámite al referido proceso existe un requisito de procedibilidad como lo es la conciliación extrajudicial en derecho, la cual deberá intentarse antes de acudir a la especialidad jurisdiccional civil10 ; es importante resaltar que este tipo de conciliación puede adelantarse ante cualquier despacho judicial, las Cámaras de Comercio, Centros de Arbitraje o Centros de Conciliación de las Universidades, entre otros.
Es así, que cuando sobre el administrador de la propiedad horizontal recae responsabilidad civil contractual o extracontractual, los afectados pueden acudir ante la jurisdicción ordinaria civil a través de un proceso verbal, para lo cual se debe contar con la asistencia jurídica que brinda un abogado titulado; así mismo, es menester dar cumplimiento al requisito de procedibilidad de la conciliación.
Así mismo, es importante señalar que de conformidad con lo previsto por el artículo 58 de la Ley 675 de 2001, cuando se presente un conflicto en razón de la aplicación o interpretación de la ley o del reglamento, entre propietarios o arrendatarios del edificio o conjunto, o entre aquellos y el administrador, el consejo de administración o cualquier otro órgano de dirección o control de la persona jurídica, puede acudir al comité de convivencia, a mecanismos alternos de solución de conflictos o a la autoridad judicial competente (Juez Civil Municipal, proceso verbal sumario en única instancia, Código General del Proceso arts. 390 y ss.)”
Ministerio de Vivienda Ciudad y Territorio
Concepto – Responsabilidad del administrador. Radicado 2021ER0002160 del 11/01/2021
Oficina Asesora Jurídica “
